Ziel des Gesetzes: Bezahlbaren Wohnraum schaffen
Ziel des Gesetzes ist es, Städte und Gemeinden in die Lage zu versetzen, schneller Bauland aktivieren zu können, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ein Kernpunkt der Novelle ist die Einführung einer Verordnungsermächtigung in § 201a BauGB. Danach werden die Landesregierungen ermächtigt, Gebiete mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ zu bestimmen. Einige weitere Eckpunkte des künftigen Gesetzes beinhalten folgendes:
Kommunale Vorkaufsrechte, §§ 24 ff. BauGB
Gemeinden können künftig neben bebauten Flächen auch verstärkt unbebaute und damit brachliegende Grundstücke leichter für den Wohnungsbau nutzbar machen, indem sie auch hier ihre Vorkaufsrechte vermehrt ausüben können. Das gilt speziell für Gebiete mit „angespannten Wohnungsmärkten“. Hier sind die Städte und Gemeinden aber auf Basis der Ermächtigungsnorm des § 201 a BauGB auf entsprechende Regelungen ihrer Landesregierungen angewiesen. Liegen diese vor, dürfen Städte und Gemeinden künftig auch leichter ein Baugebot (s. § 176 BauGB) anordnen, um nicht bebaute Grundstücke und damit Baulücken durch neue Wohneinheiten zu schließen. Neu ist zudem, dass eine Gemeinde künftig das Vorkaufsrecht vermehrt nach dem Verkehrswert (§ 194 BauGB) ausüben kann.
Befreiungen vom Bebauungsplan erweitert, § 31 BauGB
Zur Schaffung von Wohnungen sind auch die Möglichkeiten der Gemeinden, von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreien zu können (s. § 31 BauGB), erweitert worden. Die bis zum 31.12.2026 geltende Befreiung bezieht sich auf die neue Gebietskategorie „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ nach § 201a BauGB. Daher ist auch insoweit die Schaffung separaten Länderrechts nötig.
Sektoraler Bebauungsplan, § 9 Abs. 2d i. V. m. § 34 BauGB
Mit dem sogenannten sektoralen Bebauungsplänen dürfen Gemeinden - befristet bis Ende 2024 – künftig in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 BauGB Flächen für eine Wohnbebauung festlegen, auf denen nur Gebäude errichtet werden dürfen, bei denen einzelne oder alle Wohnungen die baulichen Voraussetzungen für eine Förderung mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung, also eine Preisbindung, erfüllen müssen.
Baugenehmigungen dürfen mithin auch davon abhängig gemacht werden, ob die Förderbedingungen der sozialen Wohnraumförderung – insbesondere die Miet- und Belegungsbindung – eingehalten sind.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, § 250 BauGB
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können Kommunen bis Ende 2025 die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten untersagen, § 250 BauGB. Bisher ist dies Städten und Gemeinden nur in Milieuschutzgebieten erlaubt. Durch eine Rechtsverordnung können die Länder abweichende Regelungen für Immobilien mit 3 bis 15 Wohnungen erlassen, um gezielt regionalen Besonderheiten Rechnung zu tragen.
Verlängerung des § 13b BauGB
Außenbereichsflächen mit einer Grundfläche von weniger als 10.000 qm, die in Angrenzung an bebaute Gebiete der Wohnnutzung zugeführt werden sollen, können wiederum erneut in das beschleunigte Verfahren zur Bauleitplanung einbezogen werden, s. § 13b BauGB. Allerdings ist die Ende 2019 ausgelaufene und jetzt wieder neu eingeführte Norm des § 13b BauGB zeitlich bis Ende 2022 befristet.
Neue Kategorie „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt, § 5a BauNVO
Mit dem neuen Gesetz eingeführt wird auch eine neue Baugebietskategorie: Das Dörfliche Wohngebiet (§ 5 a BauNVO), in dem ein einvernehmliches Miteinander von Wohnen und - insbesondere landwirtschaftlicher - Nebenerwerbsnutzung besser erfolgen kann.
Maß baulicher Nutzung als Orientierungswerte, § 17 BauNVO
Die Angaben zum Maß der baulichen Nutzung, § 17 BauNVO, sollen künftig nur als Orientierungswerte dienen. Dadurch soll auch zum Zwecke des Wohnungsbaus eine höhere Dichte erzielt werden können. Das dürfte aber im Zweifel preissteigernd wirken und auch in einem Spannungsverhältnis zum Klimaschutz (Bsp.: Klimaschneisen) stehen.
Baldiges Inkrafttreten geplant
Die Bundesregierung leitet das Gesetz nun dem Bundespräsidenten zur Unterzeichnung zu und veranlasst dann die Veröffentlichung im Bundegesetzblatt. Es soll am Tag nach der Verkündung in Kraft treten.
2. Anmerkung des DStGB
Mit dem bald zu erwartenden Inkrafttreten des Baulandmobilisierungsgesetzes geht ein langes Verfahren, dem die Einrichtung der Baulandkommission unter Beteiligung des DStGB vorangegangen war, zu Ende. Zwar sind für die Schaffung bezahlbarer Wohnungen neben städtebaurechtlichen Verbesserungen viele andere und auch tatsächliche Maßnahmen (Senkung der Baukosten und Standards etc.) nötig.
Zudem ist der Wohnungsmarkt in Deutschland stark gespalten. Er ist nicht einseitig von den Preisen in den überhitzten Ballungskernen geprägt. Zu berücksichtigen sind auch die ca. 1,8 Millionen leer stehenden Wohnungen, die sich oft im - strukturschwachen - ländlichen Raum befinden. Daher kann vorrangig auch eine Stärkung ländlicher Räume und ein Mehr an Dezentralisierung von Wohnen und Arbeiten zu mehr gleichwertigen Lebensverhältnissen sowie zu einer Entspannung auch der Preis- und Kostensituation in den Metropolen beitragen.
Zu kritisieren am neuen Gesetz sind die vielen zeitlichen und dazu z. T. noch sehr engen Befristungen. Diese lassen eine umfassende Ausgestaltung der Neuregelungen durch die Städte und Gemeinden kaum zu. Auch die Koppelung mehrerer Neuregelungen an die noch zu erlassenden Landesregelungen, insbesondere hinsichtlich der Voraussetzungen des „angespannter Wohnungsmarkts“ (s. § 201 BauGB) ist zu kritisieren. Dies schränkt kommunale Gestaltungsspielräume ein und führt zu einem „Flickenteppich“. Dennoch greift das neue Baulandmobilisierungsgesetz zahlreiche Forderungen des DStGB zur Erweiterung kommunaler Gestaltungsspielräume und damit zur Schaffung bezahlbarer Wohnungen auf. Es ist daher insgesamt zu begrüßen.